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El arte de construir, paso a paso

En varios capítulos, el arquitecto Carlos Grisolía da a conocer detalles para que el proceso sea óptimo y ajustado al procedimiento.

Espacio cedido 17/06/2019
Construcción
El arte de construir, paso a paso Por el arquitecto Carlos Grisolía

Este año nos hemos propuesto hacer una crónica con sugerencias tanto para el propietario de una nueva obra como para el profesional que esté a cargo de dirección y/o la administración. Vamos a relatar cronológicamente cuales son los procesos desde el arranque mismo, hasta la finalización de la construcción, poniendo énfasis en aquellos puntos destacados donde se puede lograr una optimización de los recursos, consiguiendo resultados más que aceptables.

Responsabilidades

Lo primero que hay que aclarar es que el propietario de la construcción, si decide no contratar a una empresa constructora registrada formalmente y opta por elegir a personal informal (en negro), es quien se hace responsable por las obligaciones laborales, impositivas y previsionales del personal actuante. Por este motivo es muy importante notificar al propietario que administrará su propia construcción, que estas responsabilidades y obligaciones corren por su cuenta. Para esto y con el fin de notificarlo fehacientemente, el Director de obras debe hacerle firmar la conformidad al comitente, mediante lo que se denomina Declaración de Obligaciones del Cliente.

En ella se detallan las obligaciones y responsabilidades del comitente como administrador de su propia obra, y debe estar firmado por cliente, con fecha previa al inicio de los trabajos, siendo recomendable además, que alguna entidad (bancaria o estatal) o bien un escribano, firme y ratifique con fecha cierta esta notificación. Como paso siguiente, es muy oportuno firmar un contrato entre propietario y Director de Obras, donde se deja específicamente aclarado cuales son los alcances de la tarea del contratado y cuál es su rol específico.

Este contrato o acuerdo, evita supuestos o malentendidos entre partes, ya que es bastante frecuente confundir cuales son las funciones del Director de Obras. En oportunidades el comitente presupone que tiene obligaciones administrativas en la obra, como la compra de materiales o el pago al personal. Estas tareas no le corresponden al Director Técnico (es director técnico, no administrativo). Una vez aclarada por escrita la función profesional, seguimos adelante. Ahora, si el cliente no dispone de tiempo para administrar su obra o no quiere hacerlo, el profesional puede hacerlo en su nombre, pero para ello debe firmar otro contrato, un contrato de administración por orden y cuenta del propietario, en el que se hace cargo de esa tarea por la que le corresponde honorarios adicionales, además del de la Dirección Técnica.

Trabajos preliminares

Todo lo concerniente a la implementación de la infraestructura necesaria para la ejecución de la obra, como el cierre perimetral del sitio de obra, la provisión de energía eléctrica y agua de red, el montaje del obrador y casilla del sereno (en caso que correspondiere) y la instalación de un baño químico, son tareas que debe supervisar el Director de Obras. En esta etapa es muy conveniente contar con un Plano de Zonificación o “layout” de obra.

Este documento permite visualizar antes del montaje de la infraestructura necesaria para la ejecución de la obra, los lugares de circulación, los espacios destinados a la ubicación de obrador, casilla del sereno, los espacios de acopio de materiales a cielo abierto y de qué manera se instrumentará el acceso al predio que legalmente debe estar circunscripto, delimitando con un cierre perimetral el adentro y el afuera de la obra. La materialización de este cierre perimetral, no necesariamente debe ser infranqueable por los “amigos de lo ajeno”, sino mas bien, como decía anteriormente, crear materialmente el límite entre el sitio de trabajo y el espacio circundante.

Replanteo de obra

El replanteo no es ni más ni menos que trasladar los planos de proyecto al suelo de la obra. Y para esto hay alternativas varias, dependiendo de la envergadura de la obra. En obras de mayor envergadura, suele ser conveniente el empleo de equipamiento tecnológico, como una Estación Total o un GPS. Para obras de menor envergadura, la metodología de replantear con caballetes, suele dejar abierta la posibilidad de encontrarnos con sorpresas al final de la obra, cuando aparecen visiblemente las falsas escuadras o los ejes corridos.

En cambio, es recomendable construir un cerco perimetral o “corral” de demarcación para ejecutar un correcto replanteo. Recuerde esta máxima: “Un correcto replanteo le asegura un %50 del éxito de una obra”. Las falsas escuadras y ejes corridos, suelen llevarse una parte importante del presupuesto cuando al final de la obra se pretende corregir algo que debió ejecutarse correctamente en el arranque.

En resumen:

a- Antes de iniciar la obra, se debe firmar un Acta de Inicio de los trabajos, entre Constructor y Director Técnico, la que fija fecha cierta de inicio y a partir de la cual corren los plazos de obra.

b- Simultáneamente con el acta anterior, y verificando la mensura del sitio y la ubicación correcta de cotas, debe firmarse entre Constructor y Director Técnico un Acta de Replanteo, donde las partes acuerdan que la documentación y la realidad del sitio concuerdan.

c- La responsabilidad por la seguridad y la higiene en obra son del Director Técnico. Entonces, no se debe permitir el ingreso a la obra de ninguna persona ajena a la misma, incluso hasta el mismo propietario debe solicitar autorización para visitarla y cumplir con los requisitos mínimos de equiparse con elementos de seguridad (casco y botines).

d- Si comenzó una obra sin el correspondiente Estudio de Suelo, para determinar la resistencia y composición del mismo, la responsabilidad sobre los Vicios de este, corren por cuenta del Director de Obra. Por lo que se sugiere, aun cuando los municipios indican una resistencia de cálculo para las distintas zonas, realizar un estudio de suelo, que no implica un gran desembolso económico y muy por el contrario, logra ahorrar dinero en cimientos incorrectamente proyectados o sobredimensionados.

e- Finalmente, no existe un protocolo con respecto a la cantidad y duración de las visitas a obra del Director Técnico. Esta decisión corre por cuenta del profesional actuante a su leal entender, según dicte su capacidad y su consciencia, por lo que la cantidad de visitas y duración de las mismas es irrelevante. Lo que es verdaderamente importante es la calidad de estas, que se basan fundamentalmente en una correcta planificación de obra y en una acción proactiva, adelantándose a los posibles problemas que se presenten.

Arquitecto Carlos A. Grisolía

Director de CETArq

[email protected]

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